糅合香港的地铁+物业模式，2004年，港铁公司与深圳市政府签订了投资建设运营轨道交通4号线的实质协议。根据协议，4号线沿线划界的大约80公顷土地不回头招拍挂程序，港铁公司在7年时间内分批分期按照当年地价的一定优惠，向国土部门交纳地价款取得土地，再行通过招标以多种合伙形式确认有实力的合作开发商研发各地块。

研发已完成后，由港铁公司负责管理卖出或租赁物业的经营管理。但是，以使用权拨给的方式获得土地的港铁模式在国内落地却遇上诸多难题。首先要跨过的乃是土地招拍挂政策的障碍。

北京大岳咨询公司总监毕志清回应。为解决问题这一问题，深圳开始大大谋求制度突破在2012年前，地铁公司拿地主要还是回头公开发表招拍挂，但采行了一种定向招拍挂的变通模式。在招标公告里规定，参与投标的主体资格，要具备地铁线路及其附属设施建设运营管理及涉及土地利用的范围，并享有建设一条以上(含1条)地铁线路的经验。在诸多看起来量身量身的招标条件下，2011年8月18日，港铁两家全资子公司港铁轨道交通(深圳)有限公司和港铁物业(深圳)有限公司通过上海证券交易所方式竞得龙华车辆段上盖物业研发一期土地使用权,即目前的天颂项目。

在定向招拍挂之后，从2012年底开始，深圳市政府再度作出根本性土地出让的创意和制度改革，即把土地作为一种资产，必要流经地铁企业，逆招拍挂为必要协议转让。曾多次主持人和策划的深圳地铁六号线公共交通导向研发(TOD)项目的AECOM公司中国区的综合开发继续执行总监朱晓兵回应，香港地铁的模式，国内很多城轨建设运营都有向其自学，但确实做改革完全，几乎把周边物业所有权和经营权转交城轨投资人，这还是第一次。深圳6号线在前期建设中减少了地铁运营模式的研究。

北京大岳咨询公司总经理金永祥回应。深圳地铁6号线早已要求采行TOD模式，就是以公共交通为导向的研发模式。而前期对于仅有寿命周期的收益规划，解决问题了地铁的可持续发展问题。

目前，深圳地铁物业在研发项目已约9个，由此布局构成了一个极大的地铁上盖城市综合体物业网。

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